아파트 공급면적, 전용면적, 계약면적의 차이점은? 실수요자를 위한 부동산 면적 가이드

내 집 마련 전에 꼭 알아야 할 '부동산 면적 용어' 총정리
: 전용면적, 공급면적, 계약면적, 전용률 완벽 해설

 

내 집 마련, 들으면 설레지만, 처음 접하는 사람에게는 너무 복잡하고 어려운 과정일 수 있습니다. 그중에서도 가장 많이 혼동되는 부분이 바로 '면적 개념' 입니다.
부동산 청약 공고나 분양 브로셔에서 자주 보는 ‘전용면적 84㎡’, ‘공급면적 115㎡’, ‘계약면적 140㎡’ 같은 숫자들, 도대체 무슨 차이일까요?

이 글에서는 실수요자, 즉 실제 거주 목적으로 집을 구매하려는 분들이 반드시 알고 있어야 할전용면적, 공급면적, 계약면적, 공용면적의 개념과 차이를 쉽게 풀어 설명합니다.
마지막에는 실전 투자와 비교 전략까지 정리해드리니 끝까지 읽어보세요!

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전용면적이란? – 내가 실제로 사용하는 공간 

전용면적은 우리가 일상적으로 생활하는 순수한 실내 공간을 말합니다.
거실, 침실, 주방, 욕실 등 집 안에서 내가 독점적으로 사용하는 면적이며, 벽체 절반까지 포함해서 계산됩니다.

실제로 생활하는 공간이므로 실수요자에게는 가장 핵심적인 면적 지표입니다. 쉽게 말해, 신발을 벗고 들어가 생활하는 모든 공간이 전용면적이라 생각하면 됩니다.

 

예를 들어, 전용면적 84㎡ 아파트라면 일반적으로 평수 기준으로 환산하면 약 25.4평 정도 됩니다. 이는 3~4인 가족이 무난히 거주할 수 있는 크기로, 최근 신축 아파트에서 가장 인기 있는 면적입니다. 다만 이 수치에는 복도, 공용 계단 등은 포함되지 않기 때문에, 실제 집을 처음 보면 생각보다 작다고 느낄 수 있습니다.

 

또한 전용면적이 같더라도 구조나 평면 설계 방식에 따라 실내에서 체감하는 공간감은 상당히 달라집니다. 방의 개수, 거실의 위치, 주방의 효율성, 복도의 유무 등 다양한 요소가 전용면적의 활용도를 결정합니다. 따라서 단순히 ‘전용면적 숫자’만 보지 말고, 내부 구조까지 함께 비교해야 후회 없는 선택이 가능합니다.

 

• 전용면적 84㎡ = 약 25평
• 방의 개수, 구조, 동선에 따라 체감 면적이 다를 수 있음
• 실제 생활 공간이므로 가장 중요한 기준

✅ TIP: 전용면적은 ‘이 집에서 내가 진짜로 생활할 수 있는 공간’을 의미합니다.
집을 선택할 때는 반드시 전용면적을 기준으로 비교하세요.

 

공급면적이란? – 전용면적 + 공용면적 일부 

공급면적은 전용면적에다 복도, 계단, 엘리베이터 등 공용공간 중 일부를 더한 면적입니다.
분양광고에 자주 등장하는 숫자이며, 과거에는 이 수치로 평수를 표기하는 경우가 많았습니다.

 

즉, 내가 실제로 사용하는 실내공간 + 건물 내에서 함께 쓰는 일부 공간을 더한 면적입니다.
여기서 공용면적이란, 엘리베이터, 계단, 복도, 공동 현관, 세대 간 벽체 등 다른 세대와 함께 사용하는 면적을 말합니다.

이 면적은 입주민 전체가 공동으로 사용하는 시설이므로, 직접적인 주거공간은 아닙니다.

 

예를 들어, 전용면적이 84㎡이고 공용면적이 31㎡ 라면, 공급면적은 115㎡가 됩니다. 이는 다시 평수로 환산하면 약 34.7평으로 표기됩니다. 그런데 소비자는 이 숫자를 보고 35평짜리 집이라고 착각할 수 있습니다. 하지만 실제로 사용 가능한 실내공간은 오직 84㎡(약 25평) 뿐이며, 나머지는 공용입니다.

• 전용면적 84㎡ + 공용면적 31㎡ = 공급면적 115㎡ (약 34.7평)

이러한 착시는 분양 당시 마케팅에도 자주 활용됩니다. 과거에는 '공급면적 중심'의 분양이 일반적이었기 때문에, 전용면적이 작은 집도 공급면적만 보면 크게 보일 수 있었던 것이죠. 현재는 실수요자 중심의 시장으로 변화하면서 ‘전용면적 중심 표기’로 바뀌는 추세입니다. 그러나 여전히 광고에서는 공급면적이 강조되는 경우가 많으므로 주의가 필요합니다.

 

또한, 공용면적이 크다고 해서 무조건 나쁜 것은 아닙니다.  쾌적한 복도, 고급스러운 로비 등을 제공하는 고급 아파트의 경우, 공용면적이 큰 대신 주거의 질이 높아지는 효과도 있습니다. 따라서 공급면적의 구성 요소를 꼼꼼히 따져보는 안목이 중요합니다.

 

✅ TIP: ‘35평 아파트’라고 광고해도, 실제 거실이나 방은 25평일 수 있습니다.
전용면적을 확인하고 내부 구조를 함께 살펴보세요.

계약면적이란? – 공용 시설까지 포함한  '행정상의 면적' 

계약면적은 분양 계약서나 등기부등본 등 공식 문서에 기재되는 면적입니다.

이는 공급면적에 지하 주차장, 관리사무소, 커뮤니티 시설 등 기타 공용면적까지 포함된 면적으로, 실제 거주 공간과는 거리가 큽니다.

 

예를 들어, 전용 84㎡, 공급 115㎡인 아파트의 계약면적이 140㎡ 라면, 이 추가 면적은 모두 기타 공용 시설에서 발생하는 면적입니다. 즉, 입주민 전체가 이용하는 피트니스센터, 어린이 놀이터, 입주민 회의실, 자전거 보관소, 지하주차장 등이 포함되어 있는 것이죠.

 

이런 면적이 왜 중요할까요? 계약면적은 법적으로 기준이 되는 면적이기 때문에, 관리비 부과, 청약 경쟁률 산정, 취득세 등 다양한 행정 절차에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 관리비는 보통 계약면적 기준으로 계산되기 때문에, 계약면적이 클수록 관리비가 높아질 수 있습니다. 하지만 소비자가 실생활에서 체감하는 공간은 그대로이기 때문에, 이러한 면적 차이를 인지하지 못하면 ‘왜 이렇게 관리비가 비싸지?’라는 오해를 하게 됩니다.

 

또한, 청약 신청 시 면적 기준에 따라 특별공급 자격 여부가 갈리는 경우도 있어, 계약면적, 공급면적, 전용면적의 차이는 매우 중요합니다. 따라서 단순히 크다는 이유로 계약면적을 기준으로 판단하지 말고, 실질적으로 내 삶에 영향을 주는 전용면적과 전용률을 반드시 확인해야 합니다.

 

• 관리비 부과 기준
• 취득세 및 세금 계산
• 청약 면적 기준
• 부동산 가격 비교

✅ 주의: 계약면적이 크다고 해서 집이 큰 건 아닙니다.
지하주차장까지 포함된 면적이기 때문에 숫자에 속지 마세요.

전용률이란? – 실사용 면적을 한눈에 파악하는 지표

전용률은 공급면적 중 실제 내가 사용하는 전용면적이 얼마나 되는지를 나타냅니다.
전용률이 높을수록 실사용 공간이 많고, 효율적인 평면 설계로 볼 수 있습니다.

• 전용률(%) = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100
  ( 예시: 전용 84㎡ / 공급 115㎡ = 약 73.0%)

전용률이 80%에 가까우면, 공용면적이 작고 실내공간이 넓은 구조입니다. 이는 실수요자에게 매우 유리합니다. 반대로 전용률이 60% 이하인 경우, 복도나 계단, 기타 공용 시설 면적이 커서 실제 주거공간은 작아질 수 있습니다. 일반적으로 중소형 아파트는 전용률이 높고, 대형 평형이나 고급 아파트는 공용 시설이 많아 전용률이 낮은 경향이 있습니다.

 

하지만 전용률만으로 판단해서는 안 됩니다. 동일한 전용면적이라도 내부 구조에 따라 체감 면적은 크게 다를 수 있기 때문이죠. 예를 들어, 복도가 많은 구조는 낭비 공간이 많고, 방과 거실이 일자로 배치된 ‘4Bay 구조’는 공간 활용도가 높습니다. 또한, 베란다 확장 여부, 수납공간 설계, 채광 방향 등도 면적 활용도를 결정짓는 중요한 요소입니다.

 

• 전용률 80% 이상: 공간 활용도 높음, 실수요자에게 유리
• 전용률 60% 이하: 공용면적이 많아 실내공간 작음
• 중소형 아파트는 전용률이 높은 편

하지만 전용률만으로 모든 것을 판단하면 안 됩니다.
내부 구조, 수납공간, 발코니 확장, 방의 배치 등도 중요한 요소입니다.

 

✅ TIP : 구조를 직접 눈으로 확인하거나, 모델하우스를 방문해 보는 것이 좋습니다.
체감 면적은 전용률보다 더 정확한 판단 기준이 될 수 있습니다.

실수요자를 위한 내 집 마련 면적 전략

전용면적, 공급면적, 계약면적, 전용률… 처음에는 어렵지만, 핵심만 알면 정말 간단합니다.
실제 집을 고를 때는 다음 5가지를 꼭 체크해 보세요.

1. 전용면적이 기준입니다. 이 수치가 커야 내 생활 공간이 넓습니다.
2. 전용률이 높을수록 실내가 넓고, 관리비도 합리적일 가능성이 높습니다.
3. 공급면적은 참고만 하세요. 광고에 속지 말고 실내 구조를 꼭 확인하세요.
4. 계약면적은 행정·세금용입니다. 관리비, 청약 자격에만 참고하세요.
5. 모델하우스 방문 or 도면 분석으로 체감 구조와 동선도 함께 확인하세요.

🏠 요약정리: 실수요자를 위한 부동산 면적 개념 비교표

항목	정의	내가 쓰는 공간	참고 용도
전용면적	내가 실제 사용하는 내부 주거 공간	✅ 사용함	주거 판단 기준, 구조 비교
공급면적	전용면적 + 공용 복도 등 일부 공용면적 포함	⛔ 일부만 사용	광고 표기, 가격 비교
계약면적	공급면적 + 기타 공용 시설 전체 포함	⛔ 거의 사용 못함	청약, 세금, 관리비 기준
전용률(%)	전용면적 ÷ 공급면적 × 100	✅ 간접 활용	공간 활용도 판단 지표

 마무리

내 집 마련, 면적부터 똑똑하게 이해하자!

전용면적, 공급면적, 계약면적, 공용면적은 단순한 숫자가 아니라, 나의 생활 방식과 밀접하게 연결된 중요한 지표입니다. 부동산에서 사용하는 이 용어들의 차이를 정확히 이해하지 못하면, 집을 선택하는 데 있어 잘못된 판단을 할 수밖에 없습니다.

특히 내 집 마련을 준비하는 실수요자라면, 광고 문구에 속지 않고 전용면적 기준으로 실질적인 거주환경을 평가할 수 있는 눈을 길러야 합니다. 전용률이 얼마나 되는지, 공용면적은 어떤 구성인지, 구조는 어떻게 짜여 있는지 등을 꼼꼼히 비교해 보는 습관이 필요합니다.

 

숫자에 속지 말고, 공간을 읽자!

부동산 시장에서는 숫자보다 ‘공간’이 말해주는 정보가 훨씬 많습니다.
전용면적이 같아도 체감은 천차만별이고, 구조에 따라 공간의 질은 완전히 달라집니다.

실수요자라면 반드시 전용면적 기준으로 비교하고, 전용률이 높고 효율적인 구조인지 확인한 뒤 결정해야 합니다.
이제는 ‘몇 평이냐’보다 '어떻게 활용할 수 있는 공간이냐’가 집의 가치를 결정하는 시대입니다.
똑똑한 내 집 마련, 정확한 면적 이해에서 시작하세요!