realtitan님의 블로그

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전대차 계약이란? 개념과 기본 구조부동산 거래를 하다 보면, '전대차 계약'이라는 말을 종종 접하게 됩니다. 그런데 여러분은 이 개념을 정확히 이해하고 계시나요?전대차 계약은 기본적으로 임차인이 자신이 임대한 부동산을 제3자에게 다시 임대해 주는 계약을 의미합니다. 여기서 중요한 점은, 전대차는 원래의 임대차 계약과는 별개의 계약이지만, 여전히 원래 임대인(집주인)의 권리와 이해에 영향을 줄 수 있다는 것입니다.이 계약 구조에서는 세 명의 인물이 등장합니다.임대인(건물주)전대인(임차인)전차인(다시 임대한 사람)전대차 계약이 이루어지려면 임대인의 동의가 반드시 필요합니다. 이 동의 없이는 전대차는 무효로 간주될 수 있으며, 법적인 분쟁의 소지가 커집니다.전대차 계약의 핵심( 민법 제629조)전대차 계약의 ..

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전세사기 예방법 총정리: 피해 막는 7가지 핵심 체크리스트전세사기 예방법, 등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자, 보증금 보호, 계약서 특약1. 전세사기란 무엇인가? 개념부터 알아야 피할 수 있다전세사기는 단순히 임대차 계약에서의 사기행위가 아닙니다. 이는 법의 허점을 교묘히 파고드는 조직적인 범죄로, 세입자가 가장 큰 재산 중 하나인 전세보증금을 잃게 되는 심각한 사회문제입니다. 이해를 돕기 위해 전세사기의 정의와 함께 어떻게 발생하는지를 구조적으로 설명하겠습니다.전세사기의 정의와 범위전세사기란 임대인이 임차인에게 부동산을 임대하면서 실제로는 보증금을 돌려줄 능력이나 의도가 없음에도 불구하고 임대차 계약을 체결하여 임차인에게 경제적 손실을 입히는 행위를 말합니다. 이때 ‘임대인’은 실소유자가 아닌 경우..

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상업용 부동산 임대 분석의 핵심 지표: 수익성과 안정성을 꿰뚫는 투자자의 시선(공실률, NOI, ROI, CAP rate, NOC까지 완전 정복) 1. 상업용 부동산 임대 분석이 중요한 이유상업용 부동산은 주거용과 달리, '임대 수익'이 투자 성공의 핵심입니다. 단순히 "좋은 입지"에 있다고 해서 무조건 수익이 보장되진 않습니다. 오히려 분석 없이 임대 사업에 뛰어들었다가 공실 위험, 운영비 부담, 수익성 저하에 부딪히는 경우가 다반사입니다.그렇다면 무엇을 기준으로 이 부동산이 ‘괜찮은 물건’인지 판단할 수 있을까요? 바로 정량적 지표 분석입니다.공실률(Vacancy Rate), NOI(순 영업소득), ROI(투자수익률), CAP rate(자본환원율), NOC(순운영현금흐름) 등의 수치를 통해 부동산의 ..

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근린생활시설이란? 생활에 밀접한 시설의 핵심 개념부동산 투자나 상가 매입을 고려할 때 자주 등장하는 용어 중 하나가 바로 근린생활시설입니다. ‘근린’이라는 단어는 이웃, 주변을 의미하며, 생활에 밀접한 소규모 시설들을 통칭하는 말입니다. 건축법 시행령 제2조에 근거해 분류된 이 시설은 단독주택, 다세대, 아파트와는 다른 비주거용 건축물의 용도입니다.근린생활시설은 사람들이 일상에서 쉽게 접할 수 있는 편의 시설로, 대표적으로 편의점, 미용실, 식당, 의원 등이 포함됩니다. 하지만, 이 근린생활시설은 다시 1종과 2종으로 나뉘며, 허용 업종과 입지 조건이 크게 달라집니다. 이 구분을 정확히 이해해야 부동산 투자 실패를 방지할 수 있습니다.1종 근린생활시설: 주거지역 내 조용한 환경 유지, 소음·진동 최소화2..

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부동산 공개공지 기부채납 완벽 가이드: 개념부터 절차, 실무 전략까지공개공지 기부채납은 건축 인허가를 받기 위해 민간 개발자가 일정 면적의 부지를 공공에 제공하는 방식으로, 도시의 공공성과 개발의 효율성을 동시에 확보하기 위한 제도입니다. 이는 도시 미관, 보행자 공간 확보, 공공 편익 창출 등의 효과를 기대할 수 있으며, 부동산 개발과 밀접하게 연관되어 있습니다. 하지만 실무에서는 정확한 이해 없이 기부채납을 진행하면 법적 분쟁이나 개발 지연의 원인이 될 수 있으므로, 해당 제도의 법적 근거와 절차, 활용 전략에 대해 충분한 이해가 필요합니다. 본 글에서는 공개공지 기부채납의 개념, 법적 근거, 활용 사례, 인센티브, 주의사항까지 전문가 수준으로 다루며, 개발자·중개인·투자자 모두에게 유익한 정보를 제..

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부동산 꼬마빌딩 매입 시 대출 프로세스투자자라면 반드시 알아야 할 전문가의 5단계 실전 가이드부동산 시장에서 '꼬마빌딩'이라는 용어는 이미 널리 알려져 있습니다. 일반적으로 20억 원 이상 100억 원 이하의 중소형 상가 및 근린생활시설을 의미하며, 매입 주체는 고소득 전문직 종사자, 자영업자, 퇴직 예정자, 그리고 부동산 수익화 전략을 고민하는 초기 투자자들입니다.하지만 막상 매입을 시도해 보면, 생각보다 넘어야 할 관문이 많다는 걸 깨닫게 됩니다. 특히 ‘자금 조달’, 그중에서도 대출 프로세스는 투자 성패의 핵심 변수입니다. 건물을 잘 고르는 것 못지않게 대출 조건을 얼마나 유리하게 가져가는가가 수익률과 직결되기 때문입니다.이번 글에서는 실제 매수자들이 알아야 할 ‘꼬마빌딩 매입 시 대출 프로세스’의..

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베란다, 발코니, 테라스 차이점 완벽 정리: 실거주자라면 꼭 알아야 할 공간 개념주거공간의 구조는 단순히 평수나 방의 개수만으로 결정되지 않습니다. 특히 오늘날과 같이 라이프스타일이 다양화되고, 거주자가 주거공간에 대한 관심과 기대가 높아진 시대에는 ‘부수 공간’이라 여겨지던 베란다, 발코니, 테라스의 개념이 주거의 질을 좌우하는 핵심 요소로 떠오르고 있습니다.그럼에도 불구하고 다수의 실거주자들이 이 공간들을 혼동하거나 명확히 구분하지 못한 채 단순히 ‘외부 공간’ 정도로 받아들이는 경우가 많습니다. 하지만 이들 공간은 단순히 위치나 구조의 차이만 있는 것이 아니라, 법적 기준, 사용 목적, 리모델링 가능 여부, 실내외 환경에 미치는 영향 등에서 본질적으로 다른 특성을 가지고 있습니다.특히 베란다, 발코..

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전세권 설정과 해지 방법: 임대인과 임차인을 위한 필수 가이드전세권은 대한민국의 주거용 부동산에서 매우 중요한 개념입니다. 전세 계약을 체결하는 과정에서 임대인과 임차인 간에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하고, 계약이 원활하게 진행되도록 하기 위해서는 전세권 설정과 전세권 해지의 정확한 절차를 이해하는 것이 매우 중요합니다. 이 글에서는 전세권 설정과 해지에 대한 자세한 내용을 다루어 임대인과 임차인이 각각 어떤 절차를 따라야 하는지, 그리고 주의해야 할 법적 요건은 무엇인지 상세히 설명하겠습니다.전세권 설정이란 무엇인가?전세권 설정은 임차인에게 주택을 일정 기간 동안 사용하고 거주할 수 있는 권리를 법적으로 부여하는 중요한 과정입니다. 전세권 설정은 대한민국 민법 제3장에 규정되어 있는 물권의 한 ..

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주택과 토지 개별공시가 확인 방법: 초보 투자자를 위한 완벽 가이드부동산 투자에 있어 주택과 토지의 개별공시가는 투자 결정을 내리기 위한 중요한 지표로 작용합니다. 특히 개별공시가는 주택과 토지 각각의 가치를 평가하는 기준이 되어, 세금 계산과 부동산 투자에 중요한 역할을 합니다. 이 글에서는 주택 개별공시가와 토지 개별공시가에 대한 차이점과 확인 방법을 설명하고, 이를 활용한 투자 전략까지 세분화하여 안내하겠습니다. 1. 개별공시가란 무엇인가?1.1 개별공시가의 정의개별공시가는 부동산의 기준 가격을 정부가 산정한 가격으로, 부동산의 시장 가치를 평가하는 데 중요한 역할을 합니다. 주택 개별공시가는 주택의 가격을, 토지 개별공시가는 토지의 가격을 기준으로 산정됩니다. 이는 국토교통부와 지방자치단체에서 매..

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위반건축물과 이행강제금 완벽 가이드: 상업용 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 모든 것부동산 투자에서 간과하기 쉬우면서도 매우 중요한 요소 중 하나가 바로 위반건축물과 이행강제금입니다. 특히 상업용 부동산의 경우, 이 부분을 제대로 이해하지 못하면 큰 재정적 손실과 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 본 글에서는 상업용 부동산 투자자들이 반드시 알아야 할 위반건축물의 개념부터, 이행강제금의 부과 기준, 실제 지역 사례, 확인 방법, 리스크 관리 체크리스트까지 설명해 드립니다.1. 위반건축물이란? 투자자가 꼭 알아야 할 개념과 법적 정의위반건축물이란, 「건축법」, 「도시계획조례」, 「주차장법」 등 관련 법령을 위반하여 건축되었거나, 허가 이후 무단으로 변경된 건축물을 말합니다. 단순한 구조 변경만이 아니라, ..