부동산 건축 vs 대수선 차이점

부동산 공법에서 건축과 대수선의 차이점, 정확히 알아보기

부동산 공법에서 건축과 대수선의 개념은 건축법과 각종 행정 규제에서 중요한 요소로 작용합니다. 특히, 건축 행위와 대수선 행위는 법적 절차, 허가 요건, 적용 범위에서 차이가 크므로 이를 명확하게 이해하는 것이 중요합니다. 본 글에서는 건축과 대수선의 차이점을 법적 정의와 실무적인 측면에서 상세히 설명하며, 관련 법 조항과 사례를 통해 보다 쉽게 이해할 수 있도록 하겠습니다.

 

 

1. 건축과 대수선의 법적 정의

건축이란?

건축이란 일반적으로 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축하는 행위를 의미하며, 이는 건축법 제2조에서 정의됩니다. 건축 행위는 새로운 건축물을 짓거나 기존 건축물을 확장하는 행위를 포함합니다. 건축법에 따르면 다음과 같은 행위가 건축에 해당합니다.정해진 절차를 반드시 준수해야 합니다. 건축법에 따르면 다음과 같은 행위가 건축에 해당합니다.

• 신축: 새로운 건축물을 처음으로 짓는 행위로, 모든 건축 요소를 처음부터 새롭게 조성하는 경우를 의미합니다.
• 증축: 기존 건축물의 연면적을 증가시키는 행위로, 특정 공간을 확장하거나 층수를 추가하는 방식이 이에 해당합니다.
• 개축: 기존 건축물의 주요 구조부를 철거하고 다시 짓는 행위로, 일정 부분의 해체와 재건축이 포함됩니다.
• 재축: 화재, 지진, 태풍 등으로 인해 손상된 건축물을 원형 그대로 다시 짓는 행위를 의미합니다.

이러한 건축 행위는 반드시 건축허가를 받아야 하며, 일정 규모 이상일 경우 건축사의 설계 및 감리가 필수적입니다. 건축을 진행할 때는 건축물의 용도, 용적률, 건폐율, 층수 제한, 주변 환경 등의 요소를 고려해야 합니다. 또한, 도시 계획 및 지역 조례에 따라 추가적인 규제가 적용될 수 있으므로 사전에 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

대수선이란?

대수선이란 기존 건축물의 주요 구조부를 변경하는 행위를 의미합니다. 건축법상 주요 구조부란 건축물의 구조적 안전에 영향을 미치는 요소를 뜻하며, 기둥, 보, 내력벽, 바닥, 지붕틀, 주계단 등이 포함됩니다. 이러한 주요 구조부를 변경하는 행위는 건축물의 안전성에 영향을 줄 수 있으므로 일정 기준을 초과하면 반드시 건축허가를 받아야 합니다.

• 대수선 예시
  • 내력벽 일부를 철거하거나 추가하는 경우
  • 주요 구조부인 기둥이나 보를 교체하는 경우
  • 지붕틀을 변경하는 경우
  • 바닥을 철거하고 새로운 바닥 구조를 시공하는 경우
  • 주계단의 위치를 변경하는 경우

대수선의 경우 일정 범위를 초과하면 건축허가나 신고가 필요하며, 이는 해당 지역의 건축 조례에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 주요 구조부를 변경하는 경우 구조 안전 검토가 필수이며, 대수선의 범위가 클수록 감리 대상이 될 수도 있습니다.

 

2. 건축과 대수선의 차이점

건축과 대수선의 가장 큰 차이점은 신축성과 주요 구조부의 변경 여부입니다. 건축은 완전히 새로운 건축물을 짓거나 기존 건축물을 확장하는 행위이지만, 대수선은 기존 건축물을 유지한 채 주요 구조를 변경하는 것에 초점을 둡니다. 주요 차이점을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

구분	건축	대수선
적용 범위	신축, 증축, 개축, 재축	기존 건축물의 주요 구조 변경
허가 필요 여부	건축허가 필요	일정 범위 초과 시 건축허가 필요
주변 변경 요소	전체 건축물	기둥, 보, 내력벽, 지붕틀 등
신고 및 절차	정식 건축허가 절차 필수	경미한 대수선은 신고 후 진행 가능

 

 

3. 건축과 대수선의 법적 절차 및 규제

 건축과 대수선은 각각 적용되는 법률과 절차가 다릅니다. 건축을 하기 위해서는 정식 건축허가를 받아야 하며, 건축사 및 감리자의 감독 하에 진행되어야 합니다. 건축법과 건축 조례에 따라 건축 기준이 달라지며, 특히 건폐율, 용적률, 건축한계선 등의 규제를 철저히 준수해야 합니다.

 

반면, 대수선은 일정 규모를 초과하는 경우에만 허가가 필요하며, 경미한 대수선은 신고만으로 가능한 경우가 많습니다. 하지만 주요 구조부를 변경하는 경우에는 반드시 건축허가를 받아야 하며, 이에 따른 구조 안전 검토가 필수적입니다. 대수선 공사를 진행하기 전에 해당 지자체의 건축 관련 부서에 문의하여 허가 필요 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

4. 건축과 대수선의 실무 적용 사례

• 오래된 주택 리모델링: 내력벽을 철거하여 개방형 구조로 변경하는 경우 이는 대수선에 해당하며 허가가 필요함. 반면, 건물 외벽을 철거하고 증축할 경우 건축행위로 간주됨.
• 상가 건물 개조: 1층 상가 공간을 확장하기 위해 기둥을 철거하는 경우 대수선에 해당하며 구조 안전 검토가 필요함. 또한, 층수를 추가하는 경우 건축허가 대상이 됨.
• 오피스 건물 리노베이션: 노후화된 오피스 건물의 주계단 위치를 변경하는 경우 대수선에 해당하며 허가 절차를 진행해야 함.
• 지붕 변경 공사: 경량 철골 구조로 지붕틀을 교체하는 경우 대수선으로 허가가 필요할 수 있으며, 지붕 모양이 바뀌거나 높이가 변경될 경우 건축행위로 인정될 가능성이 있음.

5. 결론: 건축과 대수선의 이해는 필수!

 

건축과 대수선은 유사한 개념으로 혼동되기 쉽지만, 법적 정의와 적용 방식에서 차이가 있습니다. 건축은 신축을 포함한 건축물의 전체적인 변화를 의미하며, 대수선은 기존 건축물의 주요 구조를 변경하는 행위를 뜻합니다. 따라서 부동산 개발, 리모델링, 인테리어 공사 등을 진행할 때는 본인의 행위가 건축에 해당하는지, 대수선에 해당하는지를 정확히 판단하는 것이 중요합니다.  또한, 관련 법규와 절차를 철저히 준수하여 불필요한 법적 분쟁을 방지하고 원활한 공사를 진행하는 것이 바람직합니다. 특히, 건축법 및 건축조례에 따라 허가 여부가 달라질 수 있으므로, 사전에 전문가와 상담하거나 해당 지자체의 규정을 확인하는 것이 필수적입니다. 건축과 대수선의 차이를 명확히 이해하면, 보다 효율적으로 부동산을 활용하고 적법한 절차를 통해 원하는 건축 및 리모델링을 진행할 수 있습니다.